Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT) gauna paklausimų dėl kitos paskirties valstybinės žemės sklypų nuomos ne aukciono būdu miestų ir miestelių teritorijose. Primename, kad nuo šių metų pradžios pasikeitus teisiniam reglamentavimui, vadovaujantis Žemės įstatymo 9 straipsnio 1 dalimi, sprendimą išnuomoti kitos paskirties valstybinės žemės sklypus ne aukciono būdu priima ir valstybinės žemės nuomos sutartis sudaro savivaldybės. Kai valstybinės žemės sklypas patikėjimo teise yra perduotas savivaldybei, savivaldybės taryba priima sprendimą išnuomoti valstybinės žemės sklypą, o valstybinės žemės nuomos sutartį sudaro meras arba jo įgaliotas savivaldybės administracijos direktorius.

Vadovaujantis Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“, 35 punktu, naudojamus žemės sklypus (jų dalis) be aukciono turi teisę išsinuomoti Lietuvos Respublikos fiziniai ir juridiniai asmenys, užsieniečiai, užsienio juridiniai asmenys ir kitos užsienio organizacijos (toliau visi kartu šiame skirsnyje – asmenys), kuriems šiuose žemės sklypuose (jų dalyse) esantys savarankiškai funkcionuojantys statiniai ar įrenginiai priklauso nuosavybės teise arba yra jų nuomojami.

Dažnai klausiama kaip yra nustatomos valstybinės žemės sklypo dalys, kai žemės sklype yra vienas statinys (su jo priklausiniais), Nekilnojamojo turto registre įregistruotas atskiru objektu (pagrindiniu daiktu), kuriam eksploatuoti nuomojamas atskiras žemės sklypas, bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso keliems asmenims?

Pagal Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų LR Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“, 13.1 papunkčio nuostatas, kai savarankiškai funkcionuojančiam vienam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti pagal paskirtį suformuotas žemės sklypas priklauso dviem ar daugiau savininkų, kiekvienam statinio ar įrenginio savininkui ar nuomininkui tenkanti žemės sklypo dalis nustatoma atsižvelgiant į kiekvienam iš jų priklausančią statinio arba įrenginio dalį, į kurią neįskaitomos statinio arba įrenginio (pagrindinio daikto) priklausinių valdomos dalys.

Valstybinės žemės sklypo dalys, kai keliems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ar įrenginiams, Nekilnojamojo turto registre įregistruotiems atskirais objektais (pagrindiniais daiktais), su jų priklausiniais eksploatuoti nuomojamas atskiras valstybinės žemės sklypas, kai statiniai ar įrenginiai (su jų priklausiniais) nuosavybės teise priklauso skirtingiems asmenims taip pat nustatomos vadovaujantis LR Vyriausybės nutarimu Nr. 260.

Kitos paskirties valstybinė žemė  nuomotojo ir nuomininko susitarimu gali būti išnuomota ne ilgiau kaip 99 metams. Valstybinės žemės sklypų, išnuomojamų be aukciono, statiniams ar įrenginiams eksploatuoti arba statyti ir eksploatuoti valstybinės žemės sklypų nuomos terminas nustatomas atsižvelgiant į ekonomiškai pagrįstą statinio ar įrenginio naudojimo trukmę. Valstybinės žemės sklypai laikiniems statiniams statyti ir eksploatuoti išnuomojami Statybos įstatymo nustatytam tokių statinių naudojimo terminui. Valstybinės žemės sklypai, užstatyti fizinių ir juridinių asmenų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, išnuomojami be aukciono tik šių statinių ar įrenginių nuomos terminui.

Prieš priimant sprendimą dėl valstybinės kitos paskirties žemės sklypo išnuomojimo ne aukciono būdu, teisės aktų nustatyta tvarka ir terminais yra atliekamas faktinių duomenų patikrinimas vietoje, kurio metu įvertina, ar valstybinės žemės sklypas atitinka Naudojamų žemės sklypų administravimo metodikoje įtvirtintus statiniams ar įrenginiams eksploatuoti reikalingo žemės sklypo būtinojo dydžio reikalavimus.

Nuoma prie apleistų, sunykusių ar nebaigtų statyti statinių

Be aukciono gali būti išnuomojamas ir toks kitos paskirties valstybinės žemės sklypas,  kuriame yra tik apleisti statiniai. Tai reglamentuoja Žemės įstatymo 9 straipsnio 23 dalis. Tokiu atveju valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti nurodytas valstybinės žemės nuomos mokestis, kuris apskaičiuojamas pagal žemės sklypo vertę, nustatytą taikant individualų turto vertinimą ir didinamas 10 procentų. Individualus valstybinės žemės sklypo vertinimas atliekamas suinteresuoto asmens lėšomis. Taip pat gali būti nustatytas 2 metų arba 5 metų terminas statybos darbams atlikti, kai vadovaujantis Teritorijų planavimo įstatymu turi būti rengiamas vietovės lygmens teritorijų planavimo dokumentas. Valstybinės žemės nuomininkas įpareigojamas iki sutartyje nustatyto termino pabaigos užbaigti statinių statybą ir pateikti tai patvirtinantį dokumentą. Nepateikus statybos užbaigimą patvirtinančio dokumento, valstybinės žemės nuomininkas moka dvigubo dydžio valstybinės žemės mokestį, iki bus pateiktas šis dokumentas, arba pateikia prašymą valstybinės žemės nuomotojui dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo.

Be aukciono gali būti išnuomojamas ir toks kitos paskirties valstybinės žemės sklypas,  kuriame yra sunykę statiniai, jeigu statiniai sunyko dėl ne nuo statinių savininko ar naudotojo priklausančios valios (dėl gaisro, ekstremaliojo įvykio), šiuo atveju nuomojamo valstybinės žemės sklypo ar jo dalies dydis nustatomas pagal statinių duomenis, įregistruotus Nekilnojamojo turto registre.

Tokiu atveju valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti nurodyta:

1. Valstybinės žemės nuomos mokestis, kuris apskaičiuojamas pagal žemės sklypo vertę, nustatytą taikant masinį turto vertinimą Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nustatyta tvarka.

2. 2 metų arba 5 metų, kai vadovaujantis Teritorijų planavimo įstatymu turi būti rengiamas vietovės lygmens teritorijų planavimo dokumentas, terminas statybos darbams atlikti.

3. Įpareigojimas valstybinės žemės nuomininkui iki sutartyje nustatyto termino pabaigos užbaigti statinių statybą ir pateikti tai patvirtinantį dokumentą. Nepateikus statybos užbaigimą patvirtinančio dokumento, valstybinės žemės nuomininkas moka dvigubo dydžio valstybinės žemės nuomos mokestį, iki bus pateiktas šis dokumentas, arba pateikia prašymą valstybinės žemės nuomotojui dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo.

Panašiai yra reglamentuojama ir kitos paskirties valstybinės žemės sklypų nuoma, kuriuose yra statiniai NTR registruota būkle „nebaigta statyba“.

Reiktų atkreipti dėmesį, kad šiuo metu galiojančiu teisiniu reglamentavimu nesuteikiama galimybė asmenims išnuomoti valstybinės žemės sklypus (jų dalis), kuriuose yra tik apleisti įrenginiai.

Sutarties nutraukimas arba keitimas

Žemės nuomos teisinius santykius ir valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo, pakeitimo, nutraukimo tvarką reglamentuoja Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas, Žemės įstatymas ir Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklės, patvirtintos Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių patvirtinimo“.

Žemės nuomos sutarties pakeitimą reglamentuoja Civilinio kodekso 6.223 straipsnis. Šio straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sutartis gali būti pakeista šalių susitarimu. Civilinio kodekso 6.223 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad vienos iš šalių reikalavimu sutartis gali būti pakeista teismo sprendimu, jeigu: 1) kita sutarties šalis iš esmės pažeidė sutartį; 2) kitais sutarties ar įstatymų nustatytais atvejais.

Atkreiptinas dėmesys, kad valstybinės žemės nuomos sutartis, šalių susitarimu gali būti keičiama:

1.  Nuomininko prašymu, siekiant pakeisti nuomos sutarties punktus ar išdėstant ją nauja redakcija.

2.  Naujo valstybinės žemės sklype esančių statinių ar įrenginių (jų dalių) savininko prašymu, kai perleidžiami valstybiniame žemės sklype (jo dalyje) esantys statiniai ar įrenginiai (jų dalys).

3.  Patikslinus išnuomoto žemės sklypo kadastro duomenis.

4.  Perskaičiavus (pakeitus) išnuomoto žemės sklypo dalių dydį.

Valstybinės žemės nuomos sutartis gali būti nutraukta remiantis Civilinio kodekso, Žemės įstatymo ir Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo bei nuomos taisyklių nuostatomis.

Ar galima vykdyti statybą nuomojamame valstybinės žemės sklype?

Vadovaujantis Žemės įstatymo 10 straipsnio 3 dalimi, valstybinės žemės nuomininkas, pageidaujantis įgyvendinti valstybinės žemės nuomos sutartyje numatytą galimybę statyti naujus ir (ar) rekonstruoti esamus statinius, iki statybą leidžiančio dokumento išdavimo, o jeigu jų statybai statybą leidžiantis dokumentas neprivalomas, iki naujų statinių statybos ir (ar) esamų statinių rekonstravimo pradžios Vyriausybės nustatyta tvarka turi sumokėti 50 procentų atlyginimo už galimybę statyti valstybinėje žemėje į valstybės biudžetą, 50 procentų atlyginimo už galimybę statyti valstybinėje žemėje – į savivaldybės, kurios teritorijoje yra žemės sklypas, biudžetą.

Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės  1999 m, kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 ,,Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“, (toliau – Taisyklės) 43.9 papunktyje nustatyta, kad valstybinės žemės nuomos sutarties projekte įrašoma galimybė statyti naujus statinius ar įrenginius ir (ar) rekonstruoti esamus statinius ar įrenginius. Tokia galimybė sutartyje įrašoma tik esant nuomininko prašymui, kai naudojamas žemės sklypas (jo dalis) išnuomojamas ilgesniam kaip 3 metų laikotarpiui, ir jeigu tokia statyba, ir (ar) rekonstravimas galimi pagal galiojančius teritorijų planavimo dokumentų sprendinius ir atitinka valstybinės žemės nuomos sutartyje įrašytą valstybinės žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir būdą. Valstybinės žemės nuomos sutartyje įrašytos sąlygos statyti naujus statinius ar įrenginius ir (ar) rekonstruoti esamus statinius ar įrenginius ir jos įgyvendinimo tvarka nustatyti Taisyklių 57 punkte. Sudarant nuomos sutartį Taisyklių 37 punkte nustatytu atveju, neįrašoma sąlyga statyti naujus statinius ar įrenginius ir (ar) rekonstruoti esamus statinius ar įrenginius.

Apibendrindami teisės aktų nuostatas, informuojame, kad valstybinės žemės sklypuose, išnuomotuose Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte nustatytu atveju, statyti naujus statinius ar įrenginius ir rekonstruoti esamus galima tik tuo atveju:

1. Jeigu tai numatyta valstybinės žemės nuomos sutartyje.

2. Nauja statyba ir (ar) rekonstravimas atitinka valstybinės žemės nuomos sutartyje nurodytą žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir būdą.

3. Statyba ir (ar) rekonstravimas galimi pagal galiojančius teritorijų planavimo dokumentų sprendinius.

4. Valstybinės žemės sklypas išnuomotas ilgesniam  nei 3 metų laikotarpiui.

5. Žemės sklypuose, išnuomotuose asmenų nuomojamiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti, ir žemės sklypuose, išnuomotuose valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausantiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti, nuomininkas rekonstruoti esamus statinius ir (ar) įrenginius gali tik gavęs statinių ir (ar) įrenginių savininko sutikimą. Sutikimas, išskyrus viešojo administravimo subjektų sutikimus, turi būti patvirtintas notaro.

Atkreiptinas dėmesys, kad kai valstybinės žemės sklypas (jo dalis) išnuomotas žemės sklype esantiems statiniams eksploatuoti šių statinių nuomininkui, žemės sklypo nuomininkas negali statyti naujų statinių išnuomotame žemės sklype.

Galimybės statyti naujus statinius ar įrenginius ir (ar) rekonstruoti esamus statinius ar įrenginius įgyvendinimo kitos sąlygos, atlyginimo mokėjimo, atlyginimo grąžinimo sąlygos ir išimtys, kada toks atlyginimas nemokamas, nustatyti Žemės įstatymo 10 straipsnio 2, 5–8 dalyse.

Už galimybę statyti valstybinėje žemėje atlyginimas nėra mokamas tais atvejais, kurie numatyti Žemės įstatymo 10 straipsnio 7 dalyje.