Nekilnojamojo turto rinkos dalyviai tvirtina, kad ministerijai vėlavus parengti dar šių metų kovą įsigaliojusio Žemės įstatymo pataisų taikymą aiškinančius teisės aktus, kone trims mėnesiams sustojo statybos leidimų išdavimo procesas, prislopinęs ir būsto pasiūlos augimą.

Tačiau pati Žemės ūkio ministerija (ŽŪM) tvirtina, kad šis įstatymas taikomas tik santykinai nedidelei leidimų daliai, todėl susiklosčiusi situacija reikšmingos įtakos nekilnojamojo turto rinkai išvis neturėjo. Be to, pažymima, kad visas poįstatyminių aktų rengimo procesas užtruko ir dėl to, kad rinkos dalyviai esą turėjo parengę itin daug pasiūlymų dėl įstatymo taikymo.

Dar praėjusių metų pabaigoje priimtomis pataisomis numatoma, kad nuo šių metų kovo mėnesio keičiant išsinuomoto sklypo paskirtį, pavyzdžiui, norint apleisto pramoninio objekto vietoje statyti daugiabučius namus, NT plėtotojai už tai turi mokėti 75 proc. sklypo vertės siekiantį mokestį.

M. Statulevičius: naują mokestį norėjusios sumokėti įmonės kelis mėnesius neturėjo kur pervesti pinigus

Nors po įstatymo priėmimo, iki jo įsigaliojimo ŽŪM turėjo kone keturis mėnesius visų reikalingų dokumentų parengimui, Vyriausybėje poįstatyminiai aktai buvo patvirtinti balandžio 6 d.

„Žemės ūkio ministerija, ilgiau negu planuota diskutavo su suinteresuotomis institucijomis ir nekilnojamojo turto vystytojų atstovais, Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacija, dėl poįstatyminių teisės aktų turinio. Užtrukus diskusijoms su Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacija teisės aktus parengė ir patvirtino per mėnesį nuo įstatymo įsigaliojimo“, – rašoma Eltai atsiųstame Žemės ūkio ministerijos Ryšių su visuomene ir bendradarbiavimo skyriaus komentare.

„Įstatymo nuostatos taikomos tik tais atvejais, kai leidimas išduodamas pastatų, esančių valstybinėje žemėje, rekonstrukcijai. Tai neturi įtakos statybų leidimams privačiuose sklypuose“, – pažymima atsakyme.

Tačiau Nekilnojamojo turto plėtros asociacijos vadovas Mindaugas Statulevičius tvirtina, kad reikalingų teisės aktų derinimas prasidėjo tik sausio viduryje, kuomet suinteresuotos šalys galėjo pateikti savo pastabas dėl projekto.

Vis tik, jis tvirtina, kad ministerijos įvardijamos diskusijos apskritai prasidėjo paskutinėmis vasario dienomis. Kaip pažymi verslo atstovas, tuomet susidarė įspūdis, kad metų gale Seime apsisprendus dėl naujojo mokesčio įvedimo, atsakingų institucijų atstovai tarsi „užmigo“, ir tik po Asociacijos raginimų ministerija galiausiai suorganizavo susitikimą, kuris įvyko jau kovo pradžioje, kuomet įstatymas teoriškai jau turėjo pradėti galioti.

Nors Vyriausybė įstatymo taikymą aiškinančias nuostatas patvirtino balandžio 6 d., leidimų procesas, pasak NT vystytojų atstovo vis dar buvo įstrigęs, kadangi atsakingos institucijos nebuvo parengusios reikalingų nuostatų aprašo. Dėl to, jo teigimu, pirmasis leidimas Vilniaus mieste buvo išduotas tik gegužės 26 d. – praėjus beveik trims mėnesiams po įstatymo įsigaliojimo.

„Projektai buvo pateikti Vyriausybei, jos patvirtinti balandžio 6 d. Tai taip, teisės aktai yra, bet juos patvirtinus Nacionalinėje žemės tarnyboje nebuvo aiškių vidinių tvarkų. Įmonės, kurios norėjo sumokėti mokestį ir gauti leidimą, neturėjo sąskaitos, į kurią pervesti pinigus, Valstybinė mokesčių inspekcija nebuvo parengusi mokėjimo kodo. Tai dar praktiškai mėnesį užtruko šis procesas“, – aiškino M. Statulevičius.

Ministerija: tokiems nekilnojamojo turto projektams išduodami leidimai sudaro tik nedidelę visų leidimų dalį

Apskritai, ministerija pažymi, kad statybos leidimų dalis, kurią liečia Žemės įstatymo nuostatos – turi itin nedidelę įtaką NT rinkai, kadangi naujas vienkartinis mokestis, pasak jų, taikomas tik tiems vystytojams, kurie yra įsigiję valstybinėje žemėje esančius pastatus, kuriuos ketina rekonstruoti plėsdami jų plotą.

„Tokiems nekilnojamojo turto projektams, kai vystytojas planuoja rekonstruoti ir išplėsti esamą statinį, stovintį valstybinėje žemėje, išduodami leidimai sudaro nedidelę dalį visų leidimų“, – tikina ŽŪM.

Vis tik M. Statulevičius tokį ministerijos teiginį vadina „žongliravimu žodžiais“, kadangi išduotų leidimų skaičius nėra tolygus statomų objektų kvadratūrai. Didžioji visų leidimų dalis išduodama individualiems objektams, smulkiems namams, o valstybinėje žemėje dažniausiai statomi dideli daugiabučiai, komerciniai centrai, kuriems taip pat išduodamas vienas leidimas, pažymi jis.

Asociacijos skaičiavimais, pastatai valstybinėje žemėje sudaro apie 60 proc. visų plėtojamų objektų, o centrinėje Vilniaus dalyje šis skaičius gali siekti net iki 80 proc. Todėl, M. Statulevičius įsitikinęs, kad tokios apimtys turi reikšmingą įtaką bendrai būsto pasiūlai.

„Nuosavybės forma dažniausiai būna tokia, kad privačių sklypų nelabai yra, o tik nuomojami iš valstybės. Tai bet kokia veikla tame sklype, rekonstruojant esamą statinį arba griaunant ir statant naują, ji dažniausiai yra susijusi su ploto padidėjimu. Nes kaip taisyklė, atnaujinamos teritorijos, plečiami nauji pastatai ir tai yra susiję su didesniu užstatomu plotu“, – pabrėžė NT plėtros asociacijos vadovas.

Tikina, kad leidimus daugelis ir taip gavo iki kovo 1 d.

Kita vertus, Žemės ūkio ministerijos vertinimu, nuo Žemės įstatymo įsigaliojimo iki pirmųjų leidimų išdavimo pagal naująją tvarką praėjęs laikotarpis būsto pasiūlos praktiškai nepaveikė, nes daugelis NT plėtotojų leidimus pasistengė gauti anksčiau.

„Šis laikotarpis neturėjo reikšmingos įtakos nekilnojamojo turto rinkai, mat daugelis vystytojų statybos leidimus suskubo gauti dar iki kovo 1 d. nes iki šios datos statytojams nebuvo pareigos mokėti už esamų statinių rekonstravimą ir statybą naujų statinių“, – tikina ŽŪM.

Ir nors verslo atstovas pripažįsta, kad kai kurie NT vystytojai veikiausiai skubėjo gauti leidimus iki įstatymo įsigaliojimo, taip siekiant išvengti naujojo mokesčio, tačiau M. Statulevičius visgi abejoja, kad tokiu būdu buvo išduota reikšmingai didelė leidimų dalis.

„Nesakyčiau, kad reikšminga dalis suspėjo iki kovo 1 d. Taip, tam tikras padidėjimas buvo ir savivaldybė tai indikavo. Bet nepasakyčiau, kad tarkime, pusė tų, kurie turėjo pavasarį gauti leidimus, spėjo gauti iki kovo 1d. Dauguma vis tiek išsidėstė pagal projektuotojų užimtumą, projekto derinimo etapus“, – abejojo jis.

Verslo atstovas: ši situacija tikrai atsilieps būsto pasiūlos situacijai

Ministerija taip pat akcentuoja ir šio mokesčio sukuriamą naudą – už valstybinės žemės naudojimą bus surinkta daugiau valstybės biudžeto lėšų, iš kurių pusė atiteks tiesiogiai savivaldybėms, galinčioms šiuos pinigus  panaudoti infrastruktūros gerinimui. Be to, ministerijos įsitikimu, 75 proc. valstybinės žemės vertės siekiantis mokestis niekaip neprisidės prie kainų didėjimo.

„Naujas mokestis neturi jokios įtakos nekilnojamojo turto – būsto – kainoms, kurias iš esmės diktuoja rinka. Tačiau teisės aktas sukuria daugiau sąžiningumo, o valstybei – kiekvienam iš mūsų – už valstybinės žemės naudojimą atlyginama realiai pagal tai, kokią vertę ta žemė sukuria“, – pabrėžiama ministerijos komentare.

Tačiau M. Statulevičius akcentuoja, kad kol kas vertinti šio mokesčio įtaką būsto kainų augimui dar anksti, kadangi už teisę plėtoti objektus sumokėjusių kol kas yra tik vienetai. Kita vertus, jis pažymi, kad jau dabar galima paskaičiuoti, kad žemės vertė sudaro 15-20 proc. NT projekto kainos, todėl 75 proc. valstybinės žemės vertės mokestis naujų projektų kainą gali išauginti apie 10-15

„Aišku, yra tam tikri konkurenciniai veiksniai. Dalį kaštų turbūt pats vystytojas pasiims į savo biudžetą, galbūt kažkaip išskaidys. Tai turbūt nebus tokio aritmetinio pripliusavimo, bet jeigu taikomas maksimalus mokestis, tai projektas galėtų brangti iki 10 proc. vidutiniškai“, – akcentavo jis.

Apskritai, NT plėtos asociacijos vadovas pažymi, kad tiek naujojo mokesčio įtaką būsto kainų augimui, tiek įstrigusių statybos leidimų išdavimo proceso reikšmę bendros būsto pasiūlos padidėjimui bus galima vertinti šių ir kitų metų sandūroje.

„Projektai, kurie buvo užlaikyti, matyt visais būdais bus bandomi paskubinti, terminai pasivyti, nes yra ir finansavimo terminai iš banko. Vystytojai turėjo skubėti ir matyt dalis pasivys, bet tam naudos daugiau resursų. Tai realų pabrangimą mes pamatysime metų pabaigoje, kitų metų pradžioje. Projektai, kurie galėtų atsirasti anksčiau, jie keliais mėnesiais nusikels. Tai pasiūlai atsilieps“, – tvirtino M. Statulevičius.

Mokestis įvestas praėjusių metų pabaigoje

ELTA primena, kad Seimas dar praėjusių metų pabaigoje tik iš trečio karto pritarė pataisoms, kuriomis apmokestinama NT plėtra valstybės nuomojamoje žemėje – nuo šių metų kovo NT plėtotojai už tai turi mokėti 75 proc. sklypo vertės siekiantį mokestį.

Vienkartinį mokestį statytojai turėtų susimokėti ir keičiant išsinuomoto sklypo paskirtį, pavyzdžiui, norint apleisto pramoninio objekto vietoje statyti daugiabučius namus.

Pakeitimams besipriešinęs NT verslas dar prieš įstatymo priėmimą įspėjo, kad apkrovus plėtotojus didesne mokestine našta, kiltų NT burbulo rizika, pastebimai išaugtų būsto kainos.

Tuomet M. Statulevičiaus pateiktais skaičiavimais, dėl to 50 kv. m butas Vilniuje galėtų brangti iki 15–20 tūkst. eurų. Siūlomą rinkliavą verslas vadina neadekvačia ir nesąžininga – pataisų kritikai pažymi, kad mokestis yra per didelis, įsigaliotų per anksti, taip pat esą brangtų ir parengti, bet dar nepradėti statyti projektai.

Lietuvos bankas: NT kainos yra pervertintos

Šią savaitę Seimo plenariniame posėdyje į parlamentarų klausimus atsakinėjęs Lietuvos banko valdybos pirmininkas Gediminas Šimkus teigė, kad poveikis NT rinkai labiausiai juntamas būtent per pasiūlos pusę, o metinis būsto kainų augimo tempas pasiekė beveik 20 proc. ir buvo didžiausias nuo 2008 m.

„Mes matome, kad būsto kainos yra pervertintos“, – gegužės viduryje iš Seimo tribūnos kalbėjo jis.

Lietuvos banko duomenimis, nuo 2020 m. taupymo būstui trukmė, vertinant realias pajamas, sparčiai augo ir šių metų pradžioje siekė 8,2 metų. Įperkamumas vertinant nominaliais pajamas prastėjo lėčiau ir šiuo metu siekia 6,5 metų.